2025년 보증보험 정책 바뀐다? 전세 계약 갱신할 때 반드시 확인하세요

✅ 왜 전세보증보험이 필요할까?

요즘 뉴스 보면 “전세사기”, “깡통전세” 같은 말 정말 많이 나오죠.
집주인이 전세금을 안 돌려주고 도망가거나,
집이 경매로 넘어가서 보증금을 못 돌려받는 일이 현실에서 많이 일어나고 있어요.

그래서 이런 상황에서 세입자를 지켜주는 최후의 수단이 바로 전세보증보험입니다.

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🛡️ 전세보증보험이란?

쉽게 말해,
**“집주인이 전세금을 안 돌려주면, 보험사가 대신 내 전세금을 돌려주는 제도”**예요.

이 보험에 가입해두면,
계약 기간이 끝난 뒤 보증금을 못 받더라도
**HUG(주택도시보증공사)**나 SGI서울보증, KB부동산신탁 같은 기관이 100% 보상해줘요.

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👍 보증보험에 가입하면 좋은 점

1. ✅ 전세금 100% 안전보장
   • 집주인이 파산하든, 잠적하든, 경매에 넘어가든 → 보험사가 대신 지급
2. ✅ 세입자 권리 강화
   • 법적으로 ‘우선변제권’과 함께 작동해서, 전세사기 예방 효과가 큼
3. ✅ 불안한 집에도 입주 가능
   • 보증보험 가입 가능 여부 확인하면, 이 집이 얼마나 안전한지 판단 기준이 됨
4. ✅ 분쟁 시 심리적 안정
   • 보증기관이 법적 절차도 함께 도와주기 때문에, 법에 어두운 사람도 마음 편함

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💸 보험료는 얼마나 들까?

보험료는 보증금의 약 0.1%~0.25% 수준이에요.
예를 들어, 보증금이 2억이라면 보험료는 연 20만~50만 원 정도.

가입기관, 집 위치, 임대인 신용상태 등에 따라 달라지지만,
1년에 한 번 납부, 크게 부담되진 않는 수준입니다.

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🧾 누가 보험에 가입해야 하나요?

✅ 임차인(세입자)가 가입합니다!

보증보험은 세입자가 자기 권리를 보호받기 위한 제도이기 때문에,
세입자 본인이 직접 가입해야 합니다.

📌 단, 집주인의 협조가 필요한 서류가 있을 수 있기 때문에
계약 전부터 “이 집, 보증보험 가입 가능한 집인가요?” 확인하는 게 핵심입니다.

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🏠 전세계약 시 반드시 체크해야 할 5가지

체크포인트이유

✅ 등기부등본 확인	집주인 이름, 근저당 유무 꼭 확인
✅ 전입신고 & 확정일자	세입자의 ‘대항력’, ‘우선변제권’ 확보
✅ 보증보험 가입 가능 여부	계약 전 HUG/SGI에서 조회 가능
✅ 집주인의 세금 체납 여부	체납 상태면 보험 가입 거절될 수 있음
✅ 계약서 특약 삽입	“보증보험 가입에 임대인이 협조” 명시하기

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💡 보증보험, 이렇게 가입해요!

1. 전입신고 & 확정일자 받기
2. HUG 또는 SGI 홈페이지에서 신청
3. 필요서류 제출 (계약서, 등본 등)
4. 심사 후 보험료 납부
5. 보증서 발급 완료!

📌 꿀팁:
계약하기 전에 미리 보험 가입 가능 여부 확인해보세요.
HUG, SGI, 부동산 앱에서도 조회 가능해요.

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❗❗ 전세계약 연장 시, 전세보증보험은 어떻게 해야 하나요? ❗❗ 

 

✔️ 핵심 정리 먼저!

상황보증보험 처리 방식

기존에 보증보험 가입 O	기간 연장 신청 가능 (만기 전 갱신 필수)
기존에 보증보험 가입 X	신규 가입 가능하나 조건 까다로움

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① 기존에 보증보험에 가입되어 있다면?

• 계약 연장 시점 전에
  **보증기관(HUG, SGI 등)에 ‘보증기간 연장 신청’**을 하면 돼요.
• 추가 서류 없이 간단하게 갱신 가능하지만,
  보험료는 다시 내야 해요. (보통 연 단위)

📌 주의할 점

• 연장 계약서 작성 후 바로 보증기관에 연락해서 “계속 보증” 신청
• 확정일자도 다시 받아야 함! (계약 갱신 시마다 갱신 필수)

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② 기존에 보증보험 가입 안 했던 경우 (연장하면서 새로 들고 싶을 때)

이 경우엔 조금 복잡해져요.

📋 가입 가능 조건:

• 임대차 계약이 갱신된 날로부터 1개월 이내
• 전입신고 + 확정일자 다시 받아야 함
• 집주인의 세금 체납·신용 문제 없는 경우
• 보증금이 시세 대비 너무 높지 않아야 함 (깡통전세 위험)

👉 갱신 후 1개월이 지나면 보험 가입 불가해질 수 있음!
그러니까 연장 계약하고 나서 최대한 빨리 신청해야 해요.

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🛠️ 연장 계약 시 이렇게 준비하면 좋아요

1. 📄 연장 계약서에 특약사항 삽입
   “임차인은 전세보증보험 가입 가능하며, 임대인은 이에 협조한다.”
2. 🗓️ 확정일자 다시 받기
   (연장 계약도 새 계약이기 때문에, 효력이 새로 필요함)
3. 💻 보증기관에 바로 문의 후 서류 제출
   보증금, 집 주소, 계약서만 있으면 온라인 신청 가능

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❗ 실수하지 말아야 할 포인트

• 계약 연장 시 ‘자동 연장’이더라도, 보증보험은 자동으로 연장되지 않음!
  반드시 본인이 신청해야 해요.
• 1개월 지나면 가입이 거절되는 경우 많음 → 놓치면 보장 못 받음
• 갱신할 때 보증금 올리는 경우, 추가 보증료 발생 → 일부는 새로 계산됨

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✅ 마무리 요약

항목해야 할 일

기존 가입자	만기 전에 연장 신청 + 확정일자 갱신
미가입자	연장 계약일로부터 1개월 내에 보증보험 신규 가입
필수 작업	계약서 특약 + 전입신고 + 확정일자 다시 받기

 

❗ 주의사항 (정말 중요!)

• 이미 경매 진행 중이거나,
  세입자가 여러 명 있는 집은 보험 가입이 불가할 수도 있어요.
• 보증보험도 무조건 다 되는 게 아니기 때문에,
  계약 전 부동산 중개사한테만 의존하지 말고, 직접 등기부등본 + 시세 확인 꼭 하세요.

📌 결론

전세보증보험은
**“만에 하나”를 대비한 보험이 아니라,
“요즘은 꼭 들어야 하는 기본 권리”**예요.

전세계약할 땐
✔️ 집 상태 체크
✔️ 확정일자+전입신고
✔️ 보증보험 가입
이 3단계를 무조건 세트로 움직이세요.